Субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендованного ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), за исключением:

1) субъектов, являющихся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

2) субъектов, являющихся участниками соглашений о разделе продукции;

3) субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

4) субъектов, являющихся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации;

5) субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

При этом, согласно ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями от 29.06.2015 г.) (далее – Закон № 159-ФЗ) такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из судебной практики, в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

По смыслу Закона № 159-ФЗ (и судебная практика также это подтверждает) допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу.

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, образующего инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Применяя положения ст. 3 Закона № 159-ФЗ следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если же  на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Основополагающим является, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендованного имущества без конкурса, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Таким образом, субъекты РФ и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Вместе с тем, следует знать, что не все имущество, арендованное субъектами малого и среднего предпринимательства, возможно выкупить на льготной основе. Так, действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков без находящихся на них зданий.

В свою очередь, реализация преимущественного права выкупа отдельностоящего здания вместе с земельным участком, на котором оно расположено, возможна только при соответствии критериям, установленным в ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

Препятствием выкупу в рамках Закона № 159-ФЗ может быть ситуация, когда недвижимое имущество не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости. По смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.